居民小区集中体现了城市的管理水平。在今年长春市政协会上，政协委员李非就将目光投向小区物业，并就如何进一步提升小区物业管理服务水平、化解小区居民和物业管理单位之间的矛盾提出了看法和观点。
“2016年以来，长春市因为物业公司管理问题引发的纠纷多发，且此类纠纷由原有的物业公司与业主之间的因服务质量，拖欠物业费造成纠纷，演变为物业公司与业主、业委会之间的三方矛盾。而此类问题，依照现有的长春市物业管理条例无法解决。”政协委员李非提议要对《长春市物业管理条例》进行完善和修改。
调查：
《长春市物业管理条例》已经出现滞后情况
李非介绍说，《长春市物业管理条例》是在2007年颁布的。条例颁布时，长春市成规模的小区并不是很多，一般小区都在几百户。根据此条例，小区可以召开业主大会，选举业主委员会，由业主委员会聘任业主大会。“而且此条例的设计，主要采取的是业主自治的精神，主要依靠业主自治。在条例设计上，就把业主和业委会设计成了利益共同体。在执法内容规定上，只对物业公司的违规行为进行了规定并规定了法律责任，没有规定业主委员会的法律责任。但随着时代变化，此条例已经不适应城区发展的情况。”
经过李非的调研，发现随着城市建设的扩大，长春市出现了很多大规模的小区。有的小区规模达到了上千户，人口超过万人，长春建设的多处小区，每个小区居民都在2000个以上，还有最大规模的小区户数达到了3500户，人口1.3万人。如此规模庞大的小区，按照《长春市物业管理条例》的规定，难以召开业主大会，也难以达到建筑面积达50%，户数达到50%的双过半原则。
业主委员会产生不透明 缺少监督
“按照这个条例，小区建成之后，应成立业主委员会，由业主委员会聘任物业公司。因此小区开发商遗留的物业公司想要继续服务，必须要通过业主委员会。但因为小区过于庞大，无法公开透明的召开业主大会，常常出现没有召开业主大会，就产生的业主委员会的情况。”李非说，近期长春市红旗街万达广场小区出现的业主要炒业主委员会的事件，就是此类情况。到目前为止，该小区已经有20%的居民提出书面意见要重新召开业主大会，结果业委会拒不配合，造成从2016年2月份起一直到现在该小区一直没有开成临时业主大会。
李非说，目前的条例设计，小区业主委员会可以通过一定程序，聘任物业公司，启动物业维修基金。但条例上，并没有明确小区业主委员会的法律责任。此种情况，造成了小区业主委员会与物业公司勾结，私定程序，伪造居民签字，胡乱聘任物业公司，套走物业维修基金的可能性。
建议：
从多个方面入手修改《长春市物业管理条例》
针对这些问题，李非建议，要改变小区业主委员会的选取方式。将大业委会改成小业委会，建议按照人大代表选取的方式组建业主委员会。对于上千户以上的小区，可以分楼栋，分区召开业主大会，选取出小业委会。然后由小业主委员会，推选代表，组建大业主委员会。形成楼栋长，小业委会，大业委会三级业主委员会格局。明确各级业主委员会的职责。
同时，明确小区业主委员会的规定与法律责任。“原有《长春市物业管理条例》对业主委员会如何履职规定很模糊，关于法律责任基本没有规定。”李非建议说，细化业主委员会的履职规定，明确权利义务。对于业主委员会侵犯业主权利的行为的法律责任要明确规定。对于业主委员会对物业公司不行驶监督权利，造成业主损失的情况如何处理要进行明确规定。
“还要明确小区业主与业委会之间的纠纷处理的第三方机制。原有《长春市物业管理条例》中规定，业主与业委会出现纠纷之后，可以召开临时业主大会，要20%建筑面积和20%人数的业主提议。但业主身份确认一事没有规定，一些区的物业主管部门和街道办事处就采取了让业委会确认业主身份的方式，这种方式极不具有操作性。”李非建议，在修改条例时，引入第三方机制。同时，有关部门也要广泛听取广大市民的意见，让《长春市物业管理条例》真正成为维护广大业主和物业公司权利，成为各方维权的武器，成为物业主管部门司法执法的最佳依据。
中国吉林网 吉刻APP记者 郭美佳
