社会调查：启用物业维修资金 难吗？

　　房子，是家庭的重要资产和生活保障，住得是否舒适安全，在很大程度上影响着人们的生活质量，关系着社会的和谐与安宁。随着时间的流逝，再新的房子、再好的小区也会有老去的一天，也会出现各种让人挠头的问题。这时候，适时维修是必不可少的，而买房时交的物业维修资金正好派上用场。可是，在实际操作中，想用这笔钱并非易事。

　　不识资金真用途 居民意见难统一

　　“我们的房屋维修金启动太难，找物业、业主委员会、房产局都没用。”长春市民李女士向记者反映，本想动用物业维修资金修理漏雨的房屋，却一直申请不下来，不得不自己出钱做了防水。李女士家住长春市中海水岸春城小区，去年进入雨季后，房子一直漏水。李女士找物业、找社区、找开发商都没能解决问题。物业说，在5年质保期内，房屋质量问题由开发商维修，物业只负责向上反映，但房屋一直没修好。现在质保期过了，物业表示，只能通过向政府部门申请物业维修金进行维修。李女士说，她听说去年小区已经有两三栋楼启动了物业维修资金做屋面防水，效果也不错，就同意了物业的处理办法。可当她拿着表决书找业主们签字的时候才发现，很多人家都不肯签字，物业维修资金一直申请不下来。“我跑了好多趟一直没成功，主要是不能达到三分之二业主同意。楼栋里住的年轻人都比较好沟通，他们大多都知道物业维修资金，就算不太清楚也能上网了解。相对来说老年人不容易签字，有些人根本不知道维修资金是怎么回事。”李女士无奈地说。

　　长春市滨河小区居民关先生也遭遇了同样的烦恼。他说:“我们小区是老小区，很多房子都出现了问题，不是下水堵了，就是楼顶又漏雨了，要不就是墙皮掉了、地面塌了。顶楼的住户自费修过几次，每次都是几千元钱，但过两年还是漏水，始终没法彻底解决问题。顶楼的居民跟大家商量启动房屋维修基金，大部分人都签字同意了。办齐了所需要的证件，向房地局申请时才发现，还有一些业主没交维修资金，启用不了。后来管理部门给了个折中的办法，就是只要没交钱的业主补交本次维修费就行。就算是这样，也有几家住低楼层的不同意，目前还在进行沟通。”

　　申请维修资金的小区、业主多，但按照申请方案最后真正通过的并不多。签字人数不够、住户没达到100%缴纳维修资金、手续不齐全、对申请流程不清楚、申请时间长……不少物业公司和业主在想要启动物业维修资金时都面临着各种各样的烦恼。

　　据了解，物业维修资金居民们一般都是交完了事，他们对维修资金的动向知之甚少，不知道这笔钱该怎么用，因此也造成了不少无法启动维修金的案例。

　　物业维修资金被人们形象地称为“房屋养老金”，是专项用于商品房屋和已售公有住房等物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，因为是房屋维修的主要资金来源，所以近年来逐渐受到广大业主的关注。但也有很多人不知道物业维修资金的用途。

　　“你了解物业专项维修资金吗?”记者就此问题对长春市内中环小区、富奥花园、明珠小区、威尼斯花园等10多个小区的数十位业主进行了调查，结果显示:清楚了解“物业维修资金”这一概念的只有10多位，多数还是从事售房、物业管理等行业的，还有已经申请过或是正在申请物业维修资金的业主;“听过，但不了解情况”的占了近一半;“不知道”的也有不少。而对于物业维修资金如何使用方面，近8成的受访者都表示不太清楚。

　　基础有欠账 监管有苦衷

　　按照相应的法律法规，启用物业维修资金要经过一些严格的审批程序，这也必然会需要较长的一段时间才能完成，有时就会耽误了工期，或者让一些申请使用单位知难而退。有人把原因归咎于管理部门卡得太严、手续太多。

　　长春市绿园区住房保障和公共事业服务中心的一位负责人表示，他接待与物业问题相关的群众投诉上访挺多，其中与使用物业维修资金有关的也不少。提出的问题是申请审批需要的时间较长，希望管理部门简化程序，压缩时限，另外在维修项目审批时不能只考虑维修面积，还要以危害程度为主。

　　对此，长春市物业维修资金管理中心的屈主任给出了这样的解释。“老百姓所说的申请难，其实确切的说法是申请表决难。申请表决难体现在双2/3同意不容易。我们也想帮老百姓解决问题。但是申请物业维修资金有规定的流程和手续，四个程序、五个要件，只要手续齐全，我们立刻就会开会审批，很快就能划拨资金。管理部门只是监管，并没有要卡着大家不让用。”

　　按照长春市的规定，维修资金使用方案应当经与物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主表决，在专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意时，即为表决通过。

　　屈主任说，正常情况下，开发商建的房子5年之内都在保质期，只有过了保质期才能使用物业维修资金。有些房子因为质量不好，5年之内就出现了屋面渗漏、外墙立面脱落等问题，业主要求修，但开发商一直拖，拖过保质期，等着使用维修资金。但有些业主认为本来是保质期内出现的毛病，不应该动用业主的维修资金来修，所以不肯签字。还有就是居民的思想认识不统一。顶楼是全楼的顶层，一旦漏水，住在顶楼的业主想要申请维修资金，楼下的人不一定都同意。“就算征求意见签字的时候大家都签字了，到我们的工作人员进行回访时，又有不少人反悔了。”

　　还有一难，就是交存率低，补交难。2001—2010年，长春市物业维修资金的交存率一直比较低。2010年以前，物业维修资金的收取是在业主办理房屋所有权登记时交存。一方面，2001年以前办理完产权的未能交存;另一方面由于各种原因，有些房屋办理不了产权，维修资金也未能交存，交存率一直不是很高。补交工作一直没有有效办法，业主对补交根本不配合，这些都直接影响到申请使用。2011年《长春市物业专项维修资金管理办法》(最新修正版)实施以后，新建商品房屋才达到100%交存。这就造成了房屋需要维修的时候，办理产权的业主交了钱，没办产权的业主没交，这样即使双2/3通过了，如果没交钱的业主不同意交这笔费用，也不能成功申请物业维修资金。维修资金的使用原则是谁受益谁分摊，只要受益人群中的业主有不交钱的，就无法申请物业维修资金。总之，想要申请物业维修资金，必须得业主齐心。

　　针对一些小区存在的部分业主没交物业维修资金影响使用的现象，长春市有关管理部门采取了临时变通办法:动员补交，实在补不上全额的，本着受益人和分摊人相一致原则，要把当次维修项目分摊的钱交上来。如果小区没有业主委员会，还可以由社区代行业主委员会职能。

　　完善管理服务 唤醒“沉睡资金”

　　事实上，随着相关政策法规的贯彻落实，2011年以来长春市物业维修资金的覆盖面不断扩大，交存量大幅增长，使用量随之不断提高。从长春市物业维修基金管理中心近几年公布的数据可以看出，每年成功申请物业维修资金的小区在逐年增加。目前，长春市物业维修资金年使用量已达到2000万元，历年累计使用维修资金5.04亿元，资金使用率在全国15个副省级城市中排名前3位。

　　记者在采访中了解到，五环高尔夫小区2015年就成功申请了500万元物业维修资金，用于修路、脱落的墙体等小区公共设施，满足了双2/3同意的要求，小区业主缴费也齐全。其他一些成功申请了物业维修资金的小区物业和业主也表示，只要手续齐全，申请其实没那么难。

　　长春市某物业公司经理沈先生认为，启用物业维修基金并不怎么太难，主要是审批的过程和业主划同意票时难一些。有的小区是业委会委托物业公司发起，还有社区委托物业公司发起的。“我在物业公司工作十多年了，启动过好几个项目。比如房子漏水、维修下水、墙皮脱落等，楼房的保修期是5年，过了5年才可以启动。物业维修从报件、审批，到业主签字，最难的是业主签字，有的小区有物业管家，他们挨家去签，没有物业管的由社区发起。”

　　长春市鑫宝物业公司易安花园项目经理孙先生说，启动物业维修资金审批过程较长，没跑过程序的人，可能跑好几次，签字、盖章，程序难，有些人就放弃了。近几年维修基金启用的多了，窗口服务态度也好，有时给提供材料范本，就更有帮助了。现在人们都意识到了，用这笔钱把楼房修一修，特别是顶楼和一楼的住户直接受益，按楼栋也可以按单元申请。主要难题还是在业主签字同意过程，监管部门回访时，要给产权人打电话，可能签字的人是家属，产权人就可能不承认，或者房主手机没联系上，签字就无效了。

　　针对社会普遍反映的资金启用过程时间长的问题，有关部门在严格把关，防止套用、诈骗的前提下，不断想方设法改进服务，优化工作流程，压缩申请使用核准时间，提高工作效率。“每到5至10月份的施工旺季，每一个申请件来了都得看，查所有的业主账户信息，看规划方案等都需要时间。我们已经尽量缩减申请的时长，只要申请手续齐全，随时开会，集体把关要件是否齐全。”

　　针对“表决难”的问题，长春市新《办法》规定，具有使用维修资金表决权的应当是“与物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主”，合理界定了参加表决的业主范围，提高了业主参与表决的积极性，促进了资金使用效率的提高。同时，有关人士也在呼吁，建议修改相关法律规章，降低申请使用门槛，从根本上解决使用难的问题。

　　为了帮助百姓解决物业维修资金申请难题，长春市还设立了应急维修资金。2015年5月，《吉林省物业专项维修资金应急使用指导意见》《长春市物业维修应急资金管理暂行办法》出台，政府拟拿出700万元，用于垫付交存率较高小区的未交存部分资金，保障应急使用开展。目前，管理中心正在积极与有关单位、部门就应急维修工作开展进行沟通协调，为应急维修工作开展做好前期准备工作。

　　沉睡的物业维修资金，正在逐步被唤醒。