库存，天量；政策，市场；买方，卖方。
一组逻辑清晰的关系图，勾勒出长春楼市这一年。
探寻行情轨迹，聚焦市场冷暖。
为了让网友了解市场，中国吉林网吉刻APP记者以关键词为“轴”，用现象穿线，交织并行为您清晰还原市场真实现状。
关键词：名校
望子成龙、望女成凤。对于眼下的年轻家长而言，不让孩子输在教育起跑线上，是很多家长的心声。
今年年初，记者就对长春市学区房进行了价格监测，在自由大路、南湖新村中街、繁荣路等长春“一线”重点小学附近，房龄超30年的老房子均价都在“五位数”之上。
家长们一边感叹着这房子买得不值当，一边还在为一处合适房源争抢掏钱。
逃离了老城区老房子的高不可攀，不少家长将眼光放向了新区的学位房。
这也促成了开发商将新房与新校联姻的决心。
无论是绿地城的北师大附小，还是力旺康城的力旺实验校，名校带来的学位效应，所换取的就是家长们口袋内的真金白银。
如果买了新区房，还能入读新公校，这似乎是上述两种选择之外绝佳的组合。
据悉，为了解决新区内教育配套不充分的情况，2016年，长春市政府和市教育局就开始在人口密度相对较高的新区建立中小学校。力争让教育资源保持一定的流动性，也可以带动中心城区人口向新区流入。
103中学南部校区、慧谷学校、慧仁学校、吉林大学附属中学北湖学校、北大附属长春实验学校、东北师范大学东安实验学校等12所现代化的高标准学校将先后建立。
新校是公立，房子在新区，好教育、相对低价的优质组合让家长们再度纷纷出手。
据记者的不完全统计，这些学校所辐射的在售楼盘达到20余所，新校的建立让这些楼盘获益。
一个星期三的上午，某公立学校对面的新楼盘，看房的家长在8组左右，足以见得新校对新区的影响，教育对楼市的拉动。
关键词：价乱
2009年，苏峰在长春某高校读大二，每次从火车站回学校要乘坐轻轨。出站的宣传栏内各式楼盘广告格外显眼，4000元的房价，对那时的他来说，还只停留在广告牌上的一个数字。
2年后，苏峰毕业，即将搬出寝室时，小苏想起了那个他看了两年的广告牌。“114”查了电话，拨了过去，“目前均价7500”售楼员小姐甜美的声音让小苏有些发懵。
随后的几年里，小苏对于房价的关注未减少，眼看着“3字头”、“4字头”、“5字头”再到“8字头”甚至五位数，楼市内的乱价更是让小苏一头雾水，不知何时才出手。小苏的困惑正是长春楼市的真实写照。
自2008年起，长春房价开始坐火箭，此后三年的时间里，房屋均价以每年1000元/平方米的涨幅呈现世人。
震荡上行，小幅波动，此后一直相伴长春楼市。
时间来到2016，这一年的前10个月，每平方米的房屋均价一直贴着“6字头的”标签。伴随着11月份均价蹿高，市场正式迎来“7时代”。
但值得注意的是，与持续上涨的均价不同，长春市场的楼市有点怪，均价只能当做参考。究其背后的原因，区域市场的价格乱战，成了主因。
从三字头的价格到五位数的高房价，跨度之大，分布之广，无疑也引出了2016年的楼市关键词，价乱。
记者通过大量的问询、走访和调查来观测长春房价，长春市在售楼盘达230余家，低于4000元/平方米的楼盘为10家左右，其中多以北湖等新区为主。8000元/平方米以上的楼盘达到50余家，多以城中位置或是别墅产品为主。
从各楼盘成交综合数据来看，也见“乱象”。
记者统计后发现，在销售金额前50名的各楼盘中，依然可见4413元/平方米的低价，也可见12090元/平方米的高价位。
从低到高，长春楼市的房价出现了“几级跳”。而与其他城市以“环”定价不同，长春楼市的地理性影响呈现不规律状态。
以常识性的知识来看，地段对于房价的影响最大。
但在长春的楼市中也有着不寻常的表现，记者在采访中得知，即便是同处一区，相近楼盘价格相差也不少。
这一点，可举例为证。
记者以二道区为例，一条东环城路上，相距不超过一公里两个楼盘，一处均价为4688元/平方米，另一处均价则为7800元/平方米。相差如此之多，不禁让人感叹。
关键词：争地
攻城略地下的长春楼市，拿地永远是热词。
今年，房企抢地大战，精彩异常。
从数字上来看，2016年，长春土地成交可谓是逐月增加，尤其是进入到第二季度后，政府不断加推优良地块，开发商‘抢地’热情高涨，在土地招拍挂的现场出现多次竞争激烈的场面。
一起回顾一下。
4月7日，恒大经过103轮竞拍，拿下腾飞大路和东风大街附近的近19万平方米土地，楼面价3625元/平方米，总价14.34亿元。
时隔22天，4月29日，恒大再出手，2.8亿摘前进大街地块，楼面价2555元/平方米。
一线房企在长春的抢地大战愈演愈烈，两天之后，万科拿下绿园18万平方米地块，楼面价1825元/平方米。中海拿下绿园区地块，楼面价1815元/平方米，占地面积14.9万平方米。
抢地高潮再次到来是三个月之后，7月15日，经开区洋浦大街地块经224轮激烈竞拍，被中铁建摘得，面积6.6万平，楼面价4549元/平，总价8亿多，溢价率104%，自此产生了长春土地市场新地王。
同样是三个月之后，10月27日，华润置地经过57轮激战，摘得净月区天泽大路附近地块。
10月的最后一天，高新区一地块的争抢达到了210轮，楼面价定格在5404元/平方米，即便数字已经如此之高，甚至出现了房价与地价倒挂的局势，仍未产生最终赢家。
如此疯狂的土地市场，映衬出了开发商们一双双怒目圆睁、势在必得的凌厉的眼。
“长春土地市场疯了。”这是记者朋友圈内一位业内人士针对一次次土拍后的评论。
今年的长春土地市场不断刷新着人们的“三观”，5000多元的地价也开始在长春亮相。
从2015年的地市惨淡，如何跨越到2016年的地市狂热？
“国家对一线城市的调控效果已经显现，一线开发商在二线城市的重心在转移，对地价的推动作用不容小觑。”中原地产长春分公司总经理刘成家给出了这样的答案。
关键词：新政
2月1日，首套房商贷最低2成。
关键词：中介
关键词：玩法
这是一个人人都可以当网红的时代。
房地产行业在营销手段上不断翻新，与时俱进也成为必然。
2016年，长春楼市迎来了直播元年。
在长春楼市舞台上，直播被开发商演绎成了营销手段。无论是在房交会的现场，还是售楼处的沙盘旁，三五个窈窕美女举着自拍杆现场直播俨然成为了一道风景线。
今年的房交会上，省内一家房企邀请了网红美女及本地笑星共同搭班直播。据现场工作人员透露，整个活动期间吸引了场外数百人同时在线观看，其结果就是让楼盘所针对的年轻人群都知道了这个项目的存在，进而促进了成交。
玩法远不止这些。
网红直播样板间，网红带你看沙盘……接二连三的来袭，网红的身影开始频频出现在各大售楼处，不得不承认，这样的方式的确吸引了不少人的驻足，楼盘的传播也就在这期间潜移默化散播开来。
记者在采访调查中发现，对于网红直播卖房，不少业内人士都认为这是一种整合直播平台资源、实现影响模式创新的一种能力。
眼下是互联网时代，直播又或许将成为一次互联网社交的新型变革。最火爆，最热闹，最吸睛，这些是开发商最为看重的东西。
当然，当网红经济进入房地产行业，突破人们在时间空间上看房的局限是好事。但抽丝剥茧看下去，房子的真实属性无论何时都是首位，毕竟评价产品好坏的竞争力依旧是产品本身，而不是美女那幅娇俏的脸蛋。
数读楼市
中国吉林网 吉刻APP记者翻阅2016年克而瑞地产研究一组1—11月份数据发现，纵观前11个月数据，无论是供应量、成交量、成交套数、供应套数、成交均价方面，无不显示出去库存下的长春楼市轨迹。
在政策尚不明确，开发商“盲目”建设下，2015全年累计631.69万平方米供应量。即便开发商不在建房，每月需要售出52.64万平方米，才能去库存完毕。
具体来看，前11个月长春楼市供应量出现前低后高再缩紧的局面。其中月供应量分别为26.48万平方米、3.21万平方米、23.66万平方米、56.7万平方米、36.66万平方米、66.84万平方米、37.07万平方米、94.9万平方米、113.44万平方米、102.39万平方米、43.19万平方米。
再看成交量，在1月、2月成交量46.72万平方米、25.95万平方米“低开”起步下，此后开始出现大幅度攀升，3—8月的成交量分别为77.39万平方米、87.13万平方米、75.32万平方米、75.55万平方米、72.35万平方米、73.05万平方米 。
值得一提是，在传统的“金九月”，91.37 万平方米，也创下年内高点。
而从与其对应的成交套数来看，受跨年集中成交的因素影响，1月成交量达到4615套，2月受春节因素影响，成交量大幅下滑，仅为179套。此后，在阳春行情的刺激下，成交套数也开始攀升，继3月成交1927套后，4月份的5460套创下年内第一波新高。
而在新政密集实施的5—7月份，7201套、6975套、6661套成交套数虽略有降低，却仍处高位。随后，随着政策的利好刺激以及传统销售旺季拉动，成交套数屡创新高。其中9月成交套数达到最高点，8826套。10月成交趋势持续，为7887套。传统冬歇期后，长春楼市成交并未受多大影响，11月的成交套数仍处在7899套的相对高位。
楼市走向，价格是重要参考。对于价格，记者也做了详细的梳理统计。
纵观前9个月，长春楼市的平均价格表现，“6”时代是主线，如果从价格轨迹上来看，从年初均价算起， 1月6430元/平方米、2月份6470元/平方米属于小幅上涨状态， 在3月份6360元/平方米价格有所回落后，此时数月，可以说是多数时间“涨声”不断。
统计结果显示，4月—8月，6510元/平方米、6620元/平方米、6850元/平方米、6900元/平方米、6900元/平方米。进入9月因传统销售旺季，商家促销力度加大，价格略有回落，均价定格在6890元/平方米。
走入2016年的最后一个季度，长春住宅成交均价开始发力，10月份成交均价达到6960元/平方米，11月，更是突破了“7字头”来到了全年最高位7070元/平方米。
回顾开年至今长春楼市的整体表现，克而瑞长春机构首席分析师苏潇潇对此进行了深入总结和分析。
在她看来，2016开年楼市略显冷淡，商品住宅成交环比大幅下行，供应和成交下降三成有余，市场推盘量明显减少，提前进入春节淡季，或在为春节后储备而用。次月房地产供求规模显著缩量，供应量缩减程度环比下降87.9%，仅有两个项目共计179套房源被推上市。市场实际楼盘加推也非常低迷，没有像往年同期进入销售周期。
3月迎来小阳春，在去库存的政策背景下，楼市交易量开始激增，去库存的主基调上稳妥行进。受政策影响较大，特别受到调控预期的影响，原本捂盘待涨的开发商纷纷加快入市步伐。
“4月长春出台《去库存若干意见》在积极落实中央去库存的召唤，其中涉及支持农民进城买房，加大货币化安置力度，严控土地供应，住房公积金和契税优惠等多个方面。”她表示，4月供求量双双上升，成交量位于相对高位，市场供应进一步放量。从价格角度，房价保持稳健上扬势头。银四市场显现，前三个月的利好政策长春开始逐步落地。
5月和7月，楼市供应量出现回落，成交规模也相应下滑，但整体趋势依然是供小于求，积极响应去库存。
年内去库存的引爆点出现了8月。
“供应量释放洪荒之力，提前蓄水金九银十。”苏潇潇说，受市场传统淡季影响，经历了短暂低迷期后，整体市场处于调整向上区间，整个9月份，市场交易量明显提升，总销售金额达60.99亿元。
克尔瑞地产研究首席分析师苏潇潇表示：“长春市场符合全国市场变化趋势，此次楼市调控是一城一策，不是统一调控，有利于三四线城市继续去库存。长春市整体市场平稳。”
中国吉林网 吉刻APP 记者 栾喜良 初阳 摄影 李煦 初阳
